III. fejezet

A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE

Általános rendelkezések

27. § (1) A közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonos­társakból álló közgyűlés, amelyen valamennyi tulajdonostárs részt vehet.
(2) A közösség ügyintézését a közös képviselő vagy az intéző­bizottság látja el. Abban a társasházban, amelyben huszonöt lakás­nál több lakás van, a közösség gazdálkodásának ellenőrzésére számvizsgáló bizottságot kell választani.
(3) A legalább egy elnökből és két tagból álló intézőbizottságot, illetőleg a számvizsgáló bizottságot a tulajdonostársaknak saját maguk közül kell megválasztaniuk; az intézőbizottság elnökének jogállása és felelőssége azonos a közös képviselő e törvényben meghatározott jogállásával és felelősségével.

A közgyűlés

28. § A közgyűlés határoz:
a) a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosí­tásáról, fenntartásáról, a közösséget terhelő kötelezettségek elvál­lalásáról,
b) a közös képviselőnek vagy az intézőbizottság elnökének és tagjainak, valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztá­sáról, felmentéséről és díjazásáról,
c) a közösség éves költségvetésének és elszámolásának, a szám­viteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közös képviselő, vagy az intézőbizottság részére a jóváhagyás megadásáról [48. § (2) bekezdése],

d) minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabály­zat nem utal a közös képviselő vagy az intézőbizottság, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.
29. § (1) A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti legalább 4/5-ös szavazattöbb­séggel határoznak.
(2) A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a szám­vizsgáló bizottságot bármikor felmentheti.
30. § (1) A közgyűlés a határozatával a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulaj­doni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.
(2) A határozat meghozatala során a hátralékos tulajdonostárs nem élhet a szavazati jogával, az ő tulajdoni hányadát a határozat­képesség megállapításakor figyelmen kívül kell hagyni.
(3) Az (1) bekezdés szerinti határozatot a hátralékos tulajdonos­társ részére az e törvényben meghatározott jogorvoslat lehetőségé­nek feltüntetésével kézbesíteni kell.
31. § A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a hátra­lékos tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tulajdoni hányadának jelzáloggal való megterhelését - a közgyűlés összehívása nélkül - akkor rendelheti el, ha erre őt a szervezeti-működési szabályzat felhatalmazza.
32. § (1) A jelzálogjog bejegyzésének elrendeléséről szóló köz­gyűlési határozatot, illetőleg a közös képviselő vagy az intéző­bizottság elnöke rendelkezését közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(2) A jelzálogjog bejegyzésének elrendelése hat hónapnak meg­felelő hátralékonként megismételhető.
(3) Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették, a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a kiegyenlítést követő nyolc napon belül köteles a jelzálog törléséhez szükséges engedélyt kiadni; az engedélyt közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
33. § (1) A közgyűlést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, amellyel egyidejűleg a meghívó egy példá­nyát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni.
(2) Sürgős esetet - így különösen: a közös tulajdonban álló épü­letrészek, épületberendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biz­tonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását - kivéve az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nap­pal meg kell küldeni.
(3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános kép­viselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános, illetőleg az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. 222-223. §-aiban foglaltak az irányadók.
34. § (1) A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet.
(2) A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.
35. § (1) Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente a szervezeti-működési szabályzatban meg­határozott időpontig, de legkésőbb május 31-éig meg kell tartani.
(2) Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonostársak a napirend és az ok meg­jelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke tizenöt napon belül nem teljesítette, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott sze­mély a közgyűlést összehívhatják.
36. § (1) A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több mint a felével rendelkező tulajdonos­társak jelen vannak.

(2) A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg.
37. § (1) Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesz­tette, megismételt közgyűlést kell tartani.
(2) A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos - a hatá­rozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését követően fennmaradó - napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés az eredeti közgyűlés meghívójában az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel is kitűzhető.
(3) A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ahol e törvény a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatá­rozott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiá­nyában a kérdésben határozat nem hozható.
38. § (1) A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog.
(2) Ha e törvény másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, ille­tőleg a megismételt közgyűlés a határozatát a jelen levő tulaj­donostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szava­zattöbbségével hozza meg.
39. § (1) A közgyűlésen - a határozatot is tartalmazó - jegyző­könyvet kell vezetni, amelyet a közgyűlésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít.
(2) A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
(3) A közgyűlésen meghozott határozatokról a közös képviselő­nek vagy az intézőbizottság elnökének valamennyi tulajdonostársat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell.
40. § (1) Az e törvényben meghatározott eseteken kívül más közgyűlési határozat is meghozható írásban. Ebben az esetben a közgyűlési napirendre vonatkozóan a közös képviselő vagy az inté­zőbizottság elnöke felhívásához mellékelt írásbeli határozati javas­latról - ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében - a tulajdonostársak írásban szavaznak.
(2) Az írásbeli szavazásnak és az eredmény megállapításának részletes szabályait a szervezeti-működési szabályzatban kell meg­határozni.
(3) Az írásbeli szavazás eredményéről a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke - a 19. § (3) bekezdésében foglaltaknak megfelelően - tájékoztatja a tulajdonostársakat.
41. § (1) A szervezeti-működési szabályzat a közgyűlés megtar­tásának módját részközgyűlések formájában is meghatározhatja; ebben az esetben megállapítja a részközgyűlési körzeteket.
(2) A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani, és a szavazatokat össze kell számítani. A részközgyűlések megtartására a közgyűlésre vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni.
(3) A szervezeti-működési szabályzat az elkülöníthető gazdál­kodású épületrészekhez tartozó lakások tulajdonostársai tekinte­tében létesített részközgyűlést önálló döntési jogkörrel ruházhatja fel az elkülöníthető gazdálkodás ügyében.
42. § (1) Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A határidő elmulasztása jogvesztéssel jár.
(2) A kereset a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti.
(3) E § rendelkezéseit a közös képviselőnek vagy az intéző­bizottság elnökének a 31. § szerinti rendelkezésére is alkalmazni kell.

Közös képviselő, illetőleg intézőbizottság

43. § (1) A közös képviselő vagy az intézőbizottság jogkörében eljárva köteles:
a) a közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondos­kodva arról, hogy azok megfeleljenek a jogszabályok, az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat rendelkezéseinek,
b) minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntar­tásának biztosítása érdekében,
c) közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közös költ­séghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit.
(2) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a közgyűlés határozata alapján társasház-kezelői tevékenységet is elláthat.
(3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles meg­őrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát.
44. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) köteles a közgyűlés határozatairól és a határozatok végrehajtásáról nyilvántartást (a továbbiakban Közgyűlési Határozatok Könyve) vezetni.
(2) A Közgyűlési Határozatok Könyve - évenkénti bontásban - a hitelesített közgyűlési jegyzőkönyv alapján tartalmazza:
a) a közgyűlés időpontját, a határozatképesség arányát,
b) a megszavazott határozatok szó szerinti szövegét és a szavazáskor jelen lévő tulajdonostársak, illetőleg a tulajdonostárs által meghatalmazott személy nevét, és a tulajdoni hányad szerint leadott szavazatokat igen, nem, tartózkodott bontásban,
c) a közgyűlési határozatok végrehajtásának módját és időpontját,
d) a közgyűlési határozatok végrehajtásának elmaradása esetén ennek indokát.
(3) Ha a közösség a határozatot írásban hozta meg, a (2) bekezdés a) és b) pontjaiban említett adatokat az írásbeli szavazás alapján, értelemszerűen kell feltüntetni.
45. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a szerződő felek kéré­sére, részükre - köteles az elidegenítéssel érintett ingatlanra vonat­kozó határozatokat bemutatni.
(2) A Közgyűlési Határozatok Könyvébe bármely tulajdonostárs betekinthet és a határozatokról - a másolási költség megfizetésével - másolatot kérhet.
46. § (1) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) a külön tulajdont érintő tulajdonosváltozás esetén - a tulajdonostárs kéré­sére - köteles írásbeli nyilatkozatot adni a közösköltség-tartozásról. Ha tartozás áll fenn, a nyilatkozatban a hátralék összegét is meg kell jelölni. Az írásbeli nyilatkozat tartalmáért fennálló felelősségre a Ptk. szabályai az irányadóak.
(2) A tulajdonostársnak az ingatlan per-, teher- és igénymentes­ségéről tett szavatossági nyilatkozata a közösköltség-tartozás alól történő mentesség szavatolására kiterjed akkor is, ha a szerződés megkötése során a tartozás fennállásának kérdésében nem kéri a közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) e törvényben meghatá­rozott nyilatkozatának megadását.
47. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadá­sokat költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét - a tulajdonos­társak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
48. § (1) A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszá­moló alapján a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság éves elszámolása tartalmazza:
a) a tervezett és tényleges kiadásokat költségnemenként és a közös költség megosztásának a szervezeti-működési szabályzatban megállapított szabálya szerinti bontásban, ezen belül az üzemel­tetési kiadásokat, valamint a karbantartásokat és a felújításokat az elvégzett munkák részletezésében,

b) a tervezett és tényleges bevételeket források szerint, ideértve a közösség javára még nem teljesített - lejárt - követelések részle­tezését és a behajtás érdekében megtett intézkedéseket is,
c) az a-b) pont különbségének záró egyenlegét a pénzkészletek kezelési helye szerint részletezve,
d) a közösség tulajdonát képező vagyontárgyak tárgyieszközleltárát,
e) a tárgyévhez tartozó, a közösség egészét terhelő kötelezett­ségeket, továbbá
f) a közös költségekhez való hozzájárulás előírását és teljesítését - a tulajdonostársak nevének feltüntetésével -, a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti bontásban.
(2) Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság tárgyévi ügykezelő tevé­kenységét jóváhagyja. A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kárté­rítési igényről történő lemondást.
(3) A közös képviselő (az intézőbizottság elnöke) - ha a köz­gyűlés e megbízatása alól felmenti - köteles az új közös képviselő (az intézőbizottság új elnöke) részére a megválasztásától számított harminc napon belül írásbeli jegyzőkönyv alapján, a társasházra vonatkozó összes iratot, az erről szóló teljességi nyilatkozattal együtt, átadni.
49. § (1) Nem lehet közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg nem láthat el társasház-kezelői tevékeny­séget:
a) akit bűncselekmény elkövetése miatt jogerősen szabadság­vesztés-büntetésre ítéltek, amíg a büntetett előélethez fűződő hátrá­nyos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
b) akit ilyen tevékenységtől jogerős bírói ítélettel eltiltottak, az eltiltó ítélet hatálya alatt,
c) az a természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggően keletkezett, jogerősen megállapított fizetési kötelezettségének nem tett eleget,
d) az, aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.
(2) A közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, tagja, illetőleg az egyéni vállalkozó - ha a közgyűlés így határozott - köteles a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a közös képviselet ellátásával, a társasház-kezelői tevékenység végzésével kapcsolatos nemleges köztartozásról, valamint a szék­helye vagy lakóhelye szerint illetékes első fokú bíróságtól a végre­hajtásra átadott tartozás alóli mentességről szóló igazolásokat a közgyűlés határozatában megjelölt határidőig beszerezni, és azt a közgyűlés határozata alapján ezzel megbízott személy részére bemutatni.
(3) A gazdasági társaság vezetője a részére kiállított hatósági erkölcsi bizonyítványt, illetőleg a gazdasági társaság képviselője a gazdasági társaság részére kiállított nemleges köztartozásról szóló igazolásokat - a közgyűlés (2) bekezdésben említett határozatának megfelelően - köteles beszerezni és bemutatni.
50. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke jogosult a közösség képviseletének ellátására a bíróság és más hatóság előtt is. E jogkörének korlátozása harmadik személlyel szemben hatálytalan.

A számvizsgáló bizottság

51. § (1) A számvizsgáló bizottság jogkörében eljárva:
a) bármikor ellenőrizheti a közös képviselő, illetőleg az intéző­bizottság ügyintézését, havonként ellenőrzi a közösség pénz­forgalmát,
b) véleményezi a közgyűlés elé terjesztett javaslatot, így különö­sen a költségvetést és az elszámolást, valamint a szervezeti-működési szabályzat által meghatározott értékhatár felett a bemu­tatott számlákat,
c) javaslatot tesz a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai díjazására,

d) összehívja a közgyűlést, ha a közös képviselő vagy az intéző­bizottság elnöke az erre vonatkozó kötelességének nem tesz eleget.
(2) A bizottság elnöke és tagjai tekintetében a 49. § rendelkezései megfelelően irányadók.
(3) A számvizsgáló bizottság tagjai közül választja meg elnökét; döntéseit szótöbbséggel hozza meg.
(4) A számvizsgáló bizottsággal nem rendelkező társasház közösségének ellenőrzési jogkörét és feladatait a szervezeti-működési szabályzatban az (1) bekezdés rendelkezéseinek figye­lembevételével kell megállapítani; a szabályzat előírhatja, hogy e feladatokat évente a közgyűlés határozatával felhatalmazott tulaj­donostárs látja el.

IV. fejezet

TÁRSASHÁZKEZELÉS, INGATLANKEZELÉS

Alapvető rendelkezések

52. § (1) A társasház-kezelői tevékenység olyan önálló feladat­kör, amelynek ellátásához szükséges a társasház fenntartásával, működésével összefüggő gazdasági, műszaki és jogi követelmé­nyek ismerete.
(2) A társasházkezelő a tevékenységi körén belül:
a) a társasház adottságainak ismeretében - gazdasági elemzés alapján - ajánlatot készít az épület fenntartására vonatkozóan,
b) a tulajdonostársakkal kötött megbízási szerződésben foglaltak szerint szervezi az üzemeltetési és karbantartási feladatokat, irá­nyítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki a társas­ház gazdálkodása, a közös tulajdonú épületrészek hasznosítása kérdéseiben.
53. § (1) Az ingatlankezelői tevékenység olyan önálló feladatkör, amelynek ellátásához szükséges az ingatlangazdálkodás, valamint az ebben kialakult piaci viszonyok gazdasági, műszaki és jogi követelményeinek ismerete.
(2) Az ingatlankezelő a tevékenységi körén belül:
a) az ingatlan jellemzőinek ismeretében - gazdasági elemzés alapján - tervajánlatot készít az ingatlan fenntartására vonatkozóan,
b) a megbízóval kötött szerződésben foglaltak szerint ellátja az üzemeltetési és a karbantartási feladatokat, irányítja és ellenőrzi a tervezett felújításokat,
c) a megbízási szerződés alapján javaslatokat dolgoz ki az ingat­lannal való gazdálkodás és az ingatlanhasznosítás, a befektetés kérdéseiben.

A szakképesítés megszerzése

54. § (1) Az üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetőleg az üzletszerűen végzett ingatlan-kezelői tevékenységet kizárólag olyan természetes személy, illetőleg olyan gazdasági társaság láthatja el, aki - illetőleg gazdasági társaság esetén legalább egy tagja vagy alkalmazottja - a külön jogszabályban meghatározott szakképesítést megszerezte.
(2) A szakképesítés megszerzését a természetes személy egyéni vállalkozó a körzetközponti jegyző részére, a gazdasági társaság vezetője a cégbíróság részére - a szakképzetséget tanúsító állam által elismert bizonyítvány átvételétől számított harminc napon belül - köteles igazolni. Az igazolás nem mentesít a tevékenység végzéséhez - a külön jogszabályokban előírt - más kötelezettségek teljesítése alól.
55. § (1) A hatlakásosnál nagyobb társasház közgyűlése a termé­szetes személy közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke részére előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, amennyiben a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke a tulajdonostársak megbízása alapján, a társasház kezelésével össze­függő feladatokat is ellátja. Az ilyen közgyűlési határozatban rendelkezni kell arról is, hogy a szakképesítés megszerzésével járó költség megfizetése - ha azt a közös képviselő nem vállalja - a tulajdonostársakat terheli.
(2) Az 54. § (1)-(2) bekezdéseiben meghatározott kötelezettség a nem üzletszerű társasházkezelést végző természetes személy közös képviselőre, illetőleg az intézőbizottság elnökére nem vonatkozik.

V. fejezet

VEGYES ÉS ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK

Értelmező rendelkezések

56. § E törvény alkalmazásában:
1. Társasház: a lakóépület és nem lakás céljára szolgáló épület.
1.1. Lakóépület: az olyan épület, amelyben a műszakilag meg­osztott, önálló lakások száma meghaladja az épületben lévő önálló nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát.
1.2. Nem lakás céljára szolgáló épület: minden egyéb olyan épület, amelyben legalább két, műszakilag megosztott önálló, nem lakás céljára szolgáló helyiség van (társas irodaépület, társas üdülő, társas garázs stb.).
2. Fenntartás: az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás.
2.1. Üzemeltetés: a közös tulajdon rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátása, így a közüzemi szolgáltatások díjának kifizetése, a központi berendezések üzemben tartói feladatainak ellátása, szükség esetén gondnoki, házfelügyelői, házmesteri szolgáltatások megszervezése, az intézőbizottság rend­szeresítése esetén működésének biztosítása.
2.2. Karbantartás: a közös tulajdonban levő ingatlan állagának és rendeltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében szükséges, a tulajdonosok közösségét terhelő megelőző és felújí­tásnak nem minősülő javítási munkák elvégzése, illetőleg egyes közösségi berendezések cseréje.
A karbantartás lehet:
2.2.1. hibaelhárítás, amely az életveszélyt okozó, továbbá az épület állagát károsító és rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó, azonnali beavatkozást igénylő hibák és hiányosságok haladéktalan eseti megszüntetése,

2.2.2. időszerű karbantartás, amely az épület állagát veszélyez­tető, de rendeltetésszerű használhatóságát lényegesen nem akadá­lyozó, azonnali beavatkozást nem igénylő hibáknak és hiányos­ságoknak eseti vagy az épületen elvégzendő egyéb javítási mun­kákkal együtt, de az észleléstől számítva legkésőbb hat hónapon belüli megszüntetése,
2.2.3. tervszerű karbantartás, amely az épület állagának és ren­deltetésszerű használhatóságának biztosítása érdekében végzendő rendszeres állagmegóvási munka.
2.3. Felújítás: az ingatlan egészére, illetőleg egy vagy több főszerkezetére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási építés-szerelési munkák végzése, amelyek az ere­deti műszaki állapotot - megközelítőleg vagy teljesen - vissza­állítják, illetőleg az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot az egyes szerkezetek, berendezések kicserélésével vagy az eredetitől eltérő kialakításával növelik. A felújítás lehet:
2.3.1. teljes felújítás: a műszaki állapot alapján szükséges, az ingatlan egészére kiterjedő külső-belső javítási munkák elvégzése,
2.3.2. részleges felújítás: az épület legalább egy főszerkezetére kiterjedő, teljes felújításnak nem minősülő, de abba belátható időn belül beilleszthető általános javítási munkák elvégzése,
2.3.3. korszerűsítés: a központi fűtő- és melegvíz-szolgáltató berendezésnek az energiaracionalizálással, illetőleg a levegőtiszta­ság-védelemmel összefüggő átalakítása vagy kicserélése.
3. Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások: az állag­védelmet meghaladó, a fenntartás (az üzemeltetés, a karbantartás és a felújítás) körébe nem tartozó olyan munkálattal összefüggő kiadások, amelyek jellemzően az épület bővítésével vagy új épület létesítésével járnak.
4. Eredménytelen az írásbeli szavazás
4.1. a szervezeti-működési szabályzat tekintetében: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű többséget,
4.2. minden más esetben: ha az írásbeli határozati javaslatra leadott érvényes és azonos írásbeli szavazatok aránya nem éri el a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított szavazattöbb­ségnek a törvényben meghatározott mértékét.
5. Közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak: a társasház­ban lévő külön tulajdont elhatároló épületszerkezet két oldalán lévő tulajdonosok.

A bírósági eljárás megelőzése

57. § (1) A közösség és a tulajdonostárs, illetőleg a közösség és harmadik személy között keletkezett polgári jogvitában - ha az érintettek megállapodni nem tudnak - a közvetítői tevékenységről szóló külön törvény rendelkezései alapján permegelőző közvetítői eljárást lehet kezdeményezni.
(2) Az (1) bekezdésben említett eljárás a vitában érintett felek írásbeli - a közösség tekintetében közgyűlési határozat alapján létrejött - közös megegyezésével kezdeményezhető.

Hatálybalépés

58. § (1) Ez a törvény - a (2)-(3) bekezdésekben meghatározott kivételekkel - 2004. január 1-jén lép hatályba.
(2) E törvény 44. §-a, továbbá 45. §-ának -a Közgyűlési határo­zatok könyvének, illetőleg- szövegrésze, a 45. §-a (2) bekez­désének, valamint 54. §-ának rendelkezései 2005. január 1. napján lépnek hatályba.
(3) E törvény 13. §-ának, 17. §-ának, 22. §-ának, 24. §-ának, 26. §-ának, 28. §-a d) pontjának, 40. §-a (2) bekezdésének, 41. §-ának, 48. §-a (1) bekezdése a) pontjának, 51. §-a (1) bekezdése b) pont­jának és 51. §-a (4) bekezdésének rendelkezései a törvény hatály­balépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában 2005. január 1. napján lépnek hatályba.

59. § (1) E törvény hatálybalépésével egyidejűleg a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény - a (2) bekezdésben meghatározott kivételekkel - hatályát veszti.
(2) A társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény 10. §-a d) pontjának, 18. §-ának, 22. §-a e) pontjának rendelkezései, továbbá 30. §-a (1) bekezdésének második mondata, valamint 31. §-a (1) bekezdésének, 35. §-a (1) bekezdése a) pontjának és 38. §-a (1) bekezdése b) pontjának rendelkezései 2004. december 31. napján vesztik hatályukat, de azokat csak az e törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház vonatkozásában kell alkalmazni.

Átmeneti rendelkezések

60. § (1) Ha az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett társasház ala­pító okirata olyan - a külön tulajdont nem érintő - számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmaz, amely kijavítással orvo­solható, a közgyűlés - a jelen lévő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított legalább egyszerű szavazattöbbségével meghozott - határozatával az alapító okiratot kijavíthatja; e hatá­rozat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.
(2) Ha az önkormányzati tulajdonból átalakult társasház e tör­vény hatálybalépését megelőzően olyan alapító okirat alapján került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, amely a bejegy­zésekor hatályos törvény rendelkezéseivel ellentétesen vagy hiá­nyosan tartalmazza a közös tulajdonba kerülő épületrészek fel­sorolását, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kéthar­mados szavazattöbbségű határozatával az alapító okiratot módosít­hatja, illetőleg kiegészítheti.
(3) Az (1)-(2) bekezdések rendelkezései szerint meghozott hatá­rozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.
(4) A (2) bekezdésben említett közgyűlési határozatot 2005. június 30. napjáig lehet érvényesen meghozni; e határozat alapján az alapító okiratnak a földhivatalhoz 2005. július 31. napjáig benyújtott módosítása, kiegészítése, illetőleg kijavítása illeték­mentes.
61. § A 60. §-ban említett közgyűlési határozatok érvénytelensé­gének megállapítását bármely tulajdonostárs e törvény rendelke­zéseinek megfelelően keresettel kérheti a bíróságtól.
62. § (1) Az e törvény hatálybalépéséig már bejegyzett társasház közgyűlése - az alapító okirat erre vonatkozó rendelkezéseinek hatálytalanításával egyidejűleg - határozatával a szervezeti-működési szabályzatot megállapítja, illetőleg a meglévő szervezeti-működési szabályzatát e törvény rendelkezéseinek megfelelően módosítja.
(2) Az (1) bekezdésben említett határozat meghozatalára a 14. § rendelkezéseit kell megfelelően alkalmazni; e határozatot a közös­ség 2004. december 31. napjáig hozza meg.
(3) Az (1) bekezdés rendelkezései szerint meghozott határozatot közokiratba vagy ügyvéd - jogkörén belül jogtanácsos - által ellen­jegyzett magánokiratba kell foglalni; a határozat érvénytelen­ségének megállapítása e törvény rendelkezéseinek megfelelően keresettel kérhető a bíróságtól.
(4) Az (1) bekezdésben említett, a földhivatalhoz 2004. december 31. napjáig benyújtott alapító okirat módosítása illetékmentes.
63. § (1) Az e törvény hatálybalépése előtt keletkezett körül­ményre alapított igényt a keletkezés idején hatályos szabály szerint kell elbírálni.
(2) A törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház alapító okiratának az e törvény kötelező jellegű rendelkezéseivel ellentétes rendelkezése hatályát veszti, és helyébe e törvény rendelkezése lép. Az alapító okirat ennek megfelelő kijavítását az alapító okiratnak egyéb okból első ízben történő módosítása során kell elvégezni.
(3) Ha az e törvény hatálybalépése előtt létesített alapító okirat­hoz mellékelték a társasházi lakások beosztását tartalmazó terv­rajzot, a külön tulajdonban álló lakás beosztásának megváltozta­tásához nem szükséges az alapító okirat módosítása.
64. § (1) Az e törvény hatálybalépésekor bejegyzett társasház közgyűlése - valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával - dönthet arról, hogy a társasháztulajdont lakásszövetkezeti tulajdonná átala­kítja.
(2) Az átalakulásról hozott közgyűlési határozat alapján a lakás­szövetkezet alapítására, szervezetére és működésére a lakásszövet­kezetekről szóló külön törvény rendelkezéseit kell alkalmazni.